Immobilienbewertung ist ein wichtiger Aspekt bei jeder Immobilientransaktion. Achte darauf, den Wert einer Immobilie genau zu kennen, wenn es darum geht, eine Immobilie zu kaufen, zu verkaufen oder zu finanzieren. Eine zuverlässige Immobilienbewertung bietet wichtige Informationen, die bei wichtigen Entscheidungen hilfreich sein können.

Doch was beeinflusst den Wert einer Immobilie und wie wird er bestimmt? In diesem Artikel werden wir uns die wichtigsten Faktoren anschauen, die bei einer Immobilienbewertung eine Rolle spielen. Darüber hinaus werden wir erklären, wie eine Immobilienbewertung durchgeführt wird und warum es keine fixen Preise bei Immobilien gibt.

Wer führt eine Immobilienbewertung durch?

Du hast verschiedene Möglichkeiten, wer die Bewertung deiner Immobilie durchführt. Eine Möglichkeit ist die Beauftragung eines Immobilienmaklers. Immobilienmakler haben gute Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes und können dir eine erste Schätzung des Marktwertes deiner Immobilie geben. Eine andere Möglichkeit ist, einen Immobiliengutachter zu beauftragen. Immobiliensachverständige sind Experten auf dem Gebiet der Immobilienbewertung und können eine sehr genaue Schätzung abgeben. Banken nehmen die Bewertung nicht selbst vor, sondern beauftragen externe Sachverständige wie Immobiliensachverständige. Als Alternative zur persönlichen Bewertung kannst du auch eine Online-Bewertung in Betracht ziehen.

Unterschied zwischen der Bewertung durch einen Makler und durch einen Sachverständigen

Der Unterschied zwischen einer Schätzung durch einen Immobilienmakler und einer Schätzung durch einen Immobiliengutachter liegt in der Tiefe und Genauigkeit der Schätzung. Ein Immobilienmakler hat gute Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes und kann eine erste Einschätzung des Marktwertes deiner Immobilie geben. Allerdings ist er häufig am Verkauf der Immobilie interessiert und seine Bewertung kann von diesem Ziel beeinflusst sein. Ein Immobiliengutachter hingegen ist ein unabhängiger Experte auf dem Gebiet der Immobilienbewertung, der eine gründlichere Bewertung vornimmt und dabei die besonderen Merkmale und Eigenschaften deiner Immobilie berücksichtigt. Eine Bewertung durch einen Immobiliensachverständigen ist oft genauer, aber auch teurer als eine Bewertung durch einen Immobilienmakler.

Kosten der Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen

Die Kosten für eine Bewertung durch einen Immobiliensachverständigen in Österreich hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie der Größe und Art der Immobilie, dem Bewertungszweck und dem Standort. Im Durchschnitt kannst du mit Kosten von 0,8% bis 1,2% des Bewertungswerts rechnen. Meistens gibt es einen Mindestbetrag von 1200 Euro. Bei der Abrechnung nach Zeitaufwand berechnen Immobiliensachverständige in Österreich zwischen 130 und 160 Euro pro Stunde. [1] Hinzu kommen häufig noch Kosten von 30 bis 60 Euro für das erstellte Wertgutachten [2]. Diese Kosten können je nach Schwierigkeitsgrad des Falls variieren und hängen auch vom Einzelfall ab [3].

Es ist wichtig, dass du die Kosten im Vorfeld genau besprichst und mehrere Angebote einholst, um den besten Preis zu erzielen. Einige Sachverständige bieten auch eine kostenlose Erstberatung an, was es dir ermöglicht, deine Bedürfnisse und Anforderungen zu besprechen, bevor du dich zu einer Bewertung entschließt.

Methoden der Bewertung durch einen Sachverständigen

Es gibt 4 Methoden die der Sachverständige anwenden kann. [4]

• Vergleichswertmethode

Die Vergleichswertmethode ist eine der am häufigsten verwendeten Methoden zur Bewertung von Immobilien. Diese Methode berücksichtigt den Vergleich mit anderen Immobilien auf dem Markt, die in der Nähe des Eigentums liegen. Die verschiedenen Elemente, die bei der Vergleichswertmethode berücksichtigt werden, sind Preis, Lage, Größe und das Alter der Immobilie.

• Ertragswertmethode

Die Ertragswertmethode wird verwendet, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, indem der zukünftige Nettoertrag des Eigentums vor Steuern berechnet wird. Diese Methode berücksichtigt die Erträge, die aus der Immobilie erzielt werden, sowie die Kosten, die für die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie anfallen.

• Sachwertmethode

Die Sachwertmethode wird verwendet, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, indem die zugrunde liegenden Güter, die für die Immobilie verwendet werden, bewertet werden. Diese Methode berücksichtigt

• Einheitswertmethode

Die Einheitswertmethode, auch als Einheitswertverfahren bekannt, wird verwendet, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, indem die Kosten für den Ersatz der Immobilie berechnet werden. Diese Methode berücksichtigt die Kosten für den Kauf einer „vergleichbaren Einheit“ und die Kosten für die Instandhaltung und Verwaltung des Eigentums. Aufgrund des hohen Aufwands, den diese Methode erfordert, wird sie normalerweise nur für spezialisierte Gewerbeimmobilien verwendet.

Online Bewertung

Eine Alternative zur Bewertung durch einen Immobiliensachverständigen oder Makler ist eine Online-Bewertung, wie die Bewertung von IREEN. Diese Bewertungen sind oft kostenlos und schnell zugänglich, aber auch hier gibt es einiges zu beachten. Die meisten Online-Plattformen geben zwar vor, eine kostenlose Online-Bewertung durchzuführen, sind aber nichts anderes als Lead-Generatoren. Also Webseiten, die die Daten der Nutzer absaugen. Sobald man alle persönlichen Daten eingegeben hat, meldet sich ein Makler, der für den Lead bezahlt hat. IREEN ist in Österreich die einzige Ausnahme.

AVM – Automated Valuation Model

Ein Automated Valuation Model (AVM) ist ein computergestütztes Modell, das den Wert einer Immobilie automatisch berechnet. Es nutzt eine Vielzahl von Daten, einschließlich Marktpreise von vergleichbaren Immobilien in der Umgebung, dem Zustand der Immobilie, ihren Merkmalen und Lagefaktoren, um eine Schätzung des Marktwerts zu erstellen. Generell hat die Online-Bewertung den Vorteil, dass eine große Anzahl von Objekten schnell und kostengünstig bewertet werden kann. Es ist jedoch zu beachten, dass die Bewertung von der Genauigkeit der eingegebenen Daten abhängt.

Rolle der Datenqualität eines AVMs

Wenn die Daten, die das Modell verwendet, unvollständig oder veraltet sind, kann das Ergebnis fehlerhaft sein. Daher ist es wichtig, sicherzustellen, dass das AVM auf einer soliden Datenbasis aufgebaut ist, die ständig aktualisiert wird. IREEN erhält seine Daten aus Inseraten auf Immobilienplattformen wie ImmoScout oder Willhaben. Werden diese Daten falsch eingegeben, kann das die Bewertung verzerren. Auf die Online-Bewertung sollte daher immer eine detaillierte Überprüfung zb. durch einen Sachverständigen folgen.

Problem der richtigen Immobilienbewertung

Eines der größten Probleme bei der Bewertung von Immobilien durch ein AVM besteht darin, dass es keinen festen Preis für eine Immobilie gibt. Der endgültige Preis einer Immobilie hängt direkt von der Kaufbereitschaft der Interessenten und potenziellen Käufer ab. Es ist daher schwierig, den tatsächlichen Verkaufspreis vorherzusagen, bis der Kaufvertrag unterzeichnet ist.

Mit anderen Worten, dass der Preis des Hauses oder der Immobilie zu jedem Zeitpunkt variieren kann, je nach den finanziellen Möglichkeiten, Wünschen und Bedürfnissen des potenziellen Käufers. Aus diesem Grund wird eine Immobilie in den meisten Fällen mit einer Preisspanne angegeben. Je nach Objekt können diese Preisspannen sehr groß sein. Für Verkäufer und Käufer sind diese Preisspannen jedoch nicht informativ und aussagekräftig genug. Eine klare Handlungsempfehlung lässt sich daraus nicht ableiten.

Wie IREEN dieses Problem gelöst hat

Die Lösung dieses Problems war eine der Grundideen von IREEN. Ziel war es, eine klare und eindeutige Handlungsempfehlung geben zu können. Dazu haben wir der Spanne eine weitere Ebene hinzugefügt. Nämlich die Wahrscheinlichkeit. IREEN zeigt nicht nur, in welcher Spanne sich die Preise bewegen, sondern auch, wie wahrscheinlich es ist, dass ein Preis eintritt. Genau dies ist die IREEN-Preiswahrscheinlichkeitskurve, die wir für jedes Objekt angeben. Die IREEN-Preis-Punktprognose ist dabei jener Punkt, an dem die Wahrscheinlichkeit am höchsten ist, dass dieser Preis erzielt wird. Dies bedeutet nicht, dass das Objekt nicht auch einen höheren oder niedrigeren Preis erzielen kann. Diese sind nur weniger wahrscheinlich und beeinflussen die Transaktionszeit.

Abschließend bleibt zu sagen, dass

References:

[1] Immobilienbewertung und Wertgutachten in Österreich – ICWB

[2] Liegenschaftsbewertung in Österreich – Infina.at

[3] Sachverständiger für Immobilien – Der Immobiliengutachter

[4] Lawrence R. Ginsberg, The Appraisal of Real Estate, Appraisal Institute, Appraisal of Real Estate. International Valuation Standards Council, IVS 2017.